条例：房地产融资CMBS与经营性物业贷

CMBS相对优势较大

CMBS Cmmercia Mrtgage Backe Secrities, 商业物业抵押贷款资产支持证券，是以商业房地产的未来收入租金、物业费、管理费等作为还款来源的ABS产品。与银行的经营性物业贷款相比，CMBS优势主要体现在：1融资规模大；2融资期限长；3资金用途灵活；4资金监管相对较低。

表1. CMBS与经营性物业贷的比较

CMBS的发行规模不断增加

从发行金额来看，截止至2019年6月21日，存续中的CMBS项目发行了45只，发行金额共计1201.091亿元人民币。其中2018年全年发行16只CMBS项目，发行金额为371.111亿元人民币。截止报告期6月21日，2019年共发行10只CMBS，发行金额为371.111亿元，占同期ABS发行金额的1.83%。数据来源：Win.

从发行利率来看，已发行的45只CMBS项目的平均发行金额为26.69亿元人民币，最高为78亿元，最低为3.22亿元。评级为AAA级的CMBS项目平均利率为5.46%；AA+级的CMBS项目平均利率为6.19%；AA级的CMBS项目平均利率为7.02%。仅有2只CMBS项目采用累进利率计息，其他项目均为固定利率计息。付息次数多为每年1次年付或4次季付。

数据来源：Win.

从发行期限来看，45只存续期内的CMBS项目平均期限为15.2年。其中，发行期限超过10年的CMBS项目共有41只，最高期限为24年国金-金光金虹桥国际中心资产支持专项计划。

从增信方式来看，共有38只CMBS项目发行了次级债券，平均占发行金额的3.44%。其中，17只项目进行了内部增信与外部增信，仅有1只项目未进行内外部增信平安证券-金融街控股供应链资产支持专项计划。

房地产企业发行的CMBS数量最多，发行金额最大

从发行主体来看，截止2019年6月21日，房地产业共发行20只CMBS产品，共计514.765亿元，占CMBS发行总额的42.86%，位列第一；房地产企业的平均发行票面利率优先级为5.424%，低于CMBS的平均利率5.50%。其他行业企业，如金融、工业、信息技术、消费和能源业等行业企业，分别发行了14只、5只、3只，1只和2只CMBS产品，发行金额分别为419.956亿元、133.76亿元、94.11亿元、24亿元和14.5亿元。数据来源：Win.

表2. 发行CMBS的房地产企业名单数据来源：Win.

新城控股具备发行CMBS的物业资产基础

2018年吾悦广场新开业19座，累计开业42座吾悦广场，已开业面积390.40万方，同比增长72.25%。2018年全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%，租金收入占房地产公允价值比平均为5.83%。

截至2019年6月21日，新城控股开业2座吾悦广场上饶吾悦广场和合肥肥东吾悦广场，累计开业44座吾悦广场，71座在建吾悦广场，和总部大楼B座5A级写字楼。2019年计划新开业吾悦广场22座，吾悦广场总收入预计超过40亿元。

新城控股具备良好的CMBS发行条件。